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Vers un plafonnement généralisé des loyers ?
L’encadrement des loyers s’appliquera à Lyon et Villeurbanne à compter du 1er novembre 2021. Le principe sera identique à celui appliqué à Paris depuis le 1er juillet 2019, à Lille depuis le 1er mars 2020 et à Plaine Commune depuis le 1er juin 2021.
D’autres villes ont demandé à appliquer ce dispositif : Bordeaux et Montpellier suivront en 2022, ainsi que plusieurs communes de l’est parisien (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville). A l’inverse d’autres candidatures comme celle de la ville de Grenoble ont été rejetées.
En quoi cela consiste?
À la mise en location et au changement de locataire, le bailleur n’aura pas le droit de fixer un loyer supérieur de 20% au loyer médian dit «de référence », fixé par des observatoires indépendants :
Région parisienne : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/
Région lyonnaise : https://demarches.toodego.com/logement/encadrement-des-loyers/
Les biens meublés sont aussi visés par cette mesure d’encadrement. Le loyer de référence peut être majoré de 10 à 15%, compte tenu du fait que les loyers des meublés sont plus élevés. Un complément de loyer, au montant libre, pourra toutefois être appliqué en cas de prestation exceptionnelle (terrasse, jardin, parking…). Mais attention aux dérives, les prestations comprises dans les charges ne sont pas concernées (gardien, piscine, espaces verts…), ainsi que tout ce qui est déjà « intrinsèque » au logement (localisation, type de construction, proximité avec des points d’intérêt…). Plusieurs jugements ont déjà été rendus pour limiter les abus et sanctionner les propriétaires trop gourmands.
Quelles sanctions ?
« En cas de refus du propriétaire, le locataire reste libre de réclamer son dû avec une rétroactivité pouvant aller jusqu’à 5 ans.«
En cas de non-respect du dispositif, le locataire sera en droit de contester le loyer pratiqué (ou le complément exigé) dans les trois mois de la signature du bail. Le propriétaire devra baisser son loyer et restituer le trop-perçu au locataire dans un délai de deux mois.
Lyon a encore durci la mesure, puisque les propriétaires hors la loi écoperont d’une amende pouvant atteindre 5 000 euros pour les particuliers et 15 000 euros pour les sociétés.
Une tendance générale ?
Mme Hidalgo en a fait l’un des thèmes de sa campagne pour les élections présidentielles : : « Il faut encadrer les loyers », plaide-t-elle. « Ce que nous avons fait à Paris, dans d’autres villes aussi, à Lille. Je proposerai une généralisation sur toutes les zones tendues. »
Une généralisation plus large du dispositif reste encore incertaine mais nous ne pouvons nous empêcher d’y voir une certaine analogie avec la règlementation sur la location saisonnière. En effet, Paris avait été précurseur, suivi assez rapidement d’une vingtaine de villes qui ont toutes pris des mesures drastiques sur le sujet.
Il est en tout cas indéniable qu’il existe une volonté politique forte en France comme en Europe, de réserver l’accès au logement aux habitants, et de limiter la hausse des loyers.
Les questions que cela pose ?
Le plafonnement des loyers ne tient à ce jour pas compte de la qualité perçue du logement (niveau d’équipement et de finition, matériaux…), plusieurs jugements ont déjà sanctionné les propriétaires qui avaient justifié ainsi un complément de loyer. On peut donc craindre que le 1° réflexe des propriétaires sera de se limiter au minimum, et donc de tirer le niveau général des locations vers le bas. Même si un rééquilibrage du marché se fera très certainement, avec les logements de meilleure qualité au plafond et les autres en-dessous, il est probable que cela prenne beaucoup de temps dans ces zones où la demande est forte.
Par ailleurs, la règle semble aujourd’hui plus favorable pour les logements qui présentent moins de pièces. Par exemple, il est aujourd’hui plus avantageux de proposer un grand studio de 30 m² plutôt qu’un petit T2 de la même surface. Il sera plus judicieux à court terme d’avoir des surface ouvertes (de moins de 30 m²) ou des chambres de moins de 9 m².
Enfin, se pose la question de tous les propriétaires qui ne pourront pas assumer cette baisse de loyer importante et imposée. Est-ce que ces derniers vont vendre leur bien ? Quel impact à court terme sur la valeur de leur investissement ? Comment vont se comporter les investisseurs potentiels entre opportunités à saisir ou prudence sur un marché en transformation ?
L’équipe izihome
Novembre 2021
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