Le web pullule d’offres et de méthodes pour vous apprendre à devenir un investisseur rentable dans l’immobilier. Si vous suivez, comme nous l’actualité immobilière, vous êtes probablement abreuvé de publicités pour acheter ou suivre des formations et atteindre le graal de l’investisseur : un investissement immobilier rentable !

Jean Bernard Litzler, journaliste et expert immobilier, pointe le problème de fond des « formations miracles » dans son article du Figaro Immobilier. Et force est de constater que ces formations ne sont pas sans dangers.

Nous allons dans cet article décrypter un autre danger au moins aussi important à notre sens, et qui réside dans le type même de produits que ces formations poussent à acheter.

Un investissement immobilier rentable, doit permettre à son propriétaire de dégager un « cash flow » positif. En résumé, la somme annuelle des loyers que vous allez percevoir, doit couvrir toutes vos dépenses (crédit, charges, taxes…) et en plus vous permettre de dégager un bénéfice !

Ce cas flow positif est la clé de la stratégie. En effet, en règle générale lorsque vous faites un investissement immobilier vous vous endettez, et par la même occasion votre capacité d’emprunt diminue. Et vous atteignez naturellement une limite de ratio dette / revenus qui ne vous permet plus d’emprunter. Et donc de continuer à investir.

Si vous dégagez un cash flow positif, à l’inverse, non seulement votre capacité d’emprunt ne diminue plus, mais elle va augmenter et vous permettre de continuer à investir. Même si ce n’est bien sûr pas infini, vous serez donc en capacité de faire plus d’investissements.

Le postulat de base est le suivant : le prix des loyers ne diminue pas proportionnellement au prix du foncier.

Par exemple : un studio de 25 m² peut s’acheter 10.000 € / m² dans Paris intra-muros et se louer 800 € / mois., soit une rentabilité brute de 3,8%. Le même studio va se vendre 4.000 € / m² dans un quartier central de Marseille et se louer 600 € / mois, soit une rentabilité brute de 7,2%.

On voit bien que pour le même produit immobilier il est possible de quasiment doubler sa rentabilité. Et bien plus encore en allant chercher des zones avec un prix du foncier très inférieur. Les formations qui revendiquent d’ailleurs des rentabilités à deux chiffres comme étant la norme ne sont pas rares. Nous sommes d’accord avec ce principe, mais c’est à notre sens également là que pointe le danger.

Il nous paraît utile de rappeler rapidement les deux piliers principaux autour desquels s’articule un investissement immobilier :

1# La rentabilité brute 

Elle est fonction de la capacité du propriétaire à maximiser ses revenus (niveau de loyer) et à minimiser ses coûts(gestion, frais d’agence, vacance locative, dégradations…)

2# Le capital 

Il est représenté par la valeur d’achat du bien, et idéalement son potentiel de plus-value à la revente. Tout le schéma repose sur le fait que vous devez revendre le bien au moins aussi cher que sa valeur d’achat. Si vous achetez un bien avec une forte rentabilité brute, mais qu’il perd 20% de sa valeur à la revente, tous vos efforts auront été vains.

Cet engouement pour les investissements « rentables » nous rappelle celui pour les produits de défiscalisation (Robien, Duflot, Pinel…). Ils présentent une offre très séduisante entre réduction d’impôts et investissement locatif. Sauf que de nombreux commerciaux ou gestionnaires de patrimoines, non sachant de l’immobilier (voire peu scrupuleux…), ont vendu des produits complètement « hors marché » à des investisseurs qui ont oublié trop vite qu’ils achetaient des logements. Et logiquement au moins un des deux piliers de leur investissement s’est effondrés : 

Pas de demande locative dans le secteur: des loyers revus régulièrement à la baisse, de la rotation et des périodes de vacance locative importantes. 

Une suroffre dans une zone où il y avait peu de marché à la base: un prix de revente très inférieur au prix d’achat (avec une décote parfois de 30%). 

Résultat le bilan de l’investissement est dramatique, et certains propriétaires sont même contraints de conserver ces mauvais placements car ils ne peuvent pas compenser la décote de leur logement en cas de revente. 

Pourquoi ce parallèle ? 

La recherche d’un investissement rentable revient souvent à une course au prix du foncier le plus bas possible.  C’est justement cette course au foncier « pas cher » qui nous paraît très risquée.  En effet, deux cas de figure se présentent : 

La zone a été sous exploitée jusqu’à maintenant, et va se développer car les secteurs adjacents deviennent trop chers. 

Le tissu économique est très faible voire complètement absent dans la zone, il y donc peu de demande.

Les investisseurs aguerris ou bien conseillés seront dans le 1er cas. Ceux qui oublieront la réalité économique derrière leur investissement, ou qui se laisseront berner par de bons commerciaux seront dans le 2e cas et connaitrons les mêmes mésaventures citées plus haut. Avec un petit « bonus » supplémentaire à savoir que l’ensemble du montage qui repose sur ce système de « cash flow positif » peut être mis en danger et l’investisseur risque de ne plus pouvoir assumer ses nombreuses échéances. 

Bien entendu, il est tout à fait possible de faire de bons investissements et des investissements « rentables » sans ce scénario catastrophe. Il y a de très bonnes opportunités à faire dans des villes très dynamiques telles que Marseille, Nantes, Strasbourg ou Lille qui bénéficient pleinement d’un souhait général de redonner du dynamisme économique en province.

Tendance à laquelle nous souhaitons d’ailleurs contribuer !

Nous tenions à alerter les néophytes qui pourraient se laisser bercer par l’appel de la facilité et penser qu’il suffit d’appliquer ces recettes pour se constituer un patrimoine. La tendance de « l’investissement rentable » est très importante et si des milliers d’investisseurs faisaient de mauvais choix, dans des zones peu dynamiques, les conséquences seraient dramatiques pour eux.

Pour rappel, izihome devient locataire des logements et propose sur 36 mois minimum un loyer garanti incluant :

– Les recherches illimitées de locataires (visites et états des lieux)

– Aucune vacance locative

– La garantie du paiement des loyers par notre société (pas de risque de défaut)

– La prise en charge des éventuelles dégradations

– La gestion des incidents dans le logement