Depuis l’avènement des plateformes de location de logements comme Airbnb, Abritel ou encore le bon coin, de très nombreux propriétaires ont axé leur stratégie patrimoniale sur la location saisonnière – avec pour objectif d’augmenter leur rendement et de réduire le risque de devoir supporter locataire qui ne paierait pas les loyers…

Mais la location saisonnière est-elle vraiment un eldorado pour le propriétaire ?

Nous rencontrons régulièrement des propriétaires qui annoncent gagner deux ou trois fois plus qu’en faisant de la location classique longue durée.

Chez izihome, on aime bien fouiller les sujets en profondeur, aussi il nous a paru utile de vous détailler les gains et coûts réels de la location saisonnière afin que chaque investisseur qui se pose cette question, puisse faire un choix éclairé.

On entend souvent dire : « Au lieu d’un simple loyer, je gagne 2 000 € sur le mois ! ».

Oui certes, mais en été seulement, et sur deux ou trois mois… Finalement quel est le gain réel annuel ? C’est probablement le plus dur à évaluer quand on se lance dans l’aventure de la location saisonnière et que l’on n’a pas encore d’historique.

Les statistiques montrent qu’un taux de remplissage de 70% à 80% sur l’année est une très bonne performance. Vous pouvez ainsi faire une première évaluation en regardant combien coûtent en moyenne les nuitées des logements comparables.

Prenons un exemple sur la ville de Marseille : Pour un T2 de 35 m² dans le centre ville, on évalue le CA annuel à environ 13 687 € (50 € la nuit en moyenne sur l’année et 75% de taux de remplissage), soit une moyenne mensuelle de 1 140 €.

En effet, c’est effectivement beaucoup plus élevé que le loyer marché de ce logement qui se situe autour de 700 €.

Le premier coût à prendre en compte et le plus évident, est celui du prestataire qui va gérer vos réservations ainsi que toute la logistique liée à la location saisonnière (entrées / sorties, remise des clés, accueil, ménages…). La plupart des prestataires affichent une commission de 18% à 25% des ventes ce qui va très sensiblement entamer le gain réel du propriétaire. Et c’est bien normal car l’organisation liée à la location saisonnière est extrêmement chronophage. Ce qui entraîne d’ailleurs un autre biais, à savoir un turn-over dans les équipes très important dû à la pénibilité du travail, et donc une prise en charge des logements plus aléatoire. Cette commission est un minimum, car la plupart des prestataires imposent une commission plancher, qui pour une location d’une ou deux nuits représentera bien plus que 25%.

Si nous reprenons notre exemple du T2 de 35m² à Marseille, pour une commission moyenne de 21,5%, le gain moyen mensuel du propriétaire s’élève maintenant à environ à 895 €.

A chaque rotation, il est de rigueur de faire effectuer un ménage complet et un nettoyage des draps – couettes – coussins. Le forfait ménage pour ce type de logement est en moyenne de 200 € / mois

Le gain moyen mensuel du propriétaire vient de chuter à 695 € / mois. Aie ! On est finalement en dessous du prix en location longue durée.

N’ayant pas de locataire à l’année, le propriétaire reste redevable de toutes les charges inhérentes à un logement :

• L’électricité : 30 € en moyenne pour notre T2 (si aucun abus de la part des occupants, notamment concernant la climatisation)
• Connexion Internet : 20 €
• Taxe ordures ménagères : 10 € / mois

Sans compter la taxe d’habitation qui dans le cas de la location longue durée est à la charge du locataire. Dans le cas de notre exemple, la taxe d’habitation s’élève à 750 € / an, soit 62,50 € / mois.

NB : La réforme du gouvernement prévoit de supprimer la taxe d’habitation sur les résidences principales mais pas sur les résidences secondaires.

Le gain mensuel moyen final est désormais de 572,50 euros / mois. On se rend bien compte que l’on revient sur des rentabilités plus classiques en termes d’investissement immobilier.

Le dernier point qu’il est difficile à estimer mais qui a néanmoins un impact important, c’est la dégradation du logement en location saisonnière. Les entrées / sorties très fréquentes, les chocs de valises, des occupants forcément moins précautionneux… auront assez vite raison de la peinture et du mobilier. Les rafraichissements et remplacements plus fréquents auront également un impact non négligeable sur la rentabilité attendue.

La location saisonnière reste un bon placement si ses spécificités sont bien anticipées. Il reste intéressant d’investir dans des quartiers avec un foncier peu cher car il attire peu les locaux, mais qui sera très bien placé pour les touristes. C’est le cas du 1° arrondissement de Marseille par exemple. Ou dans les villes qui ont une réelle attractivité touristique toute l’année, avec des durées de séjour plus longue comme Nice et Lyon. 

>>> Notre conseil ? Favorisez un emplacement exceptionnel comme un appartement avec terrasse sur le vieux port de Marseille ou dans le centre historique d’Aix en Provence. Cela peut également être un bon calcul de choisir un logement moins bien adapté à la location longue durée comme les rez-de-chaussée ou les étages élevés sans ascenseur. Ils seront moins cher à l’achat et ne rebuterons pas les voyageurs pour quelques nuits. 

N’oubliez pas qu’il est indispensable d’avoir une vision éclairée sur ce type d’investissement et de ne pas se laisser aveugler par des chiffres qui ont peu de sens. 

Alors oui vous percevrez un revenu plus élevé mais les charges seront également beaucoup plus élevées. Le marché est plus variable, et vous êtes aussi exposé à des pertes, l’actualité l’a clairement démontré. La location saisonnière est donc une stratégie plus risquée que la location longue durée et pour laquelle vous n’avez aucune garantie.

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Certains se lancent dans l’aventure de la location saisonnière en décidant de ne pas sous-traiter le service de conciergerie pour maximiser les revenus. Cela peut être un bon calcul si vous maîtrisez votre marché, mais apprêtez-vous à mettre votre vie entre parenthèse (check in tardifs, support aux voyageurs, coordination des prestataires…) et principalement pendant les week-ends et les périodes de vacances. Vous pouvez également faire appel à un prestataire qui propose une offre à loyer garanti (et non une commission sur les recettes) ce qui aura pour effet de limiter votre risque mais également vos bénéfices. Ils sont cependant peu nombreux à avoir maintenu ce type d’offre après la crise du covid – 19.

Enfin, n’oubliez pas de tenir compte de la règlementation : 18 villes ont fortement limité la location saisonnièrepour éviter qu’elle déséquilibre trop le marché local, et de plus en plus de copropriétés l’interdisent à cause des dégradations et troubles du voisinage.

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Si vous tentez l’aventure de la location saisonnière, retenez les points suivants :

• Votre bien doit-être taillé pour attirer les touristes (emplacements, centres d’intérêts à proximité, décoration, services +).
• Vous devez optimiser à minima votre taux d’occupation à l’année autour de 75%.
• Vous devez construire votre modèle économique en intégrant les charges supplémentaires comme le service de conciergerie, le ménage, les frais divers, la taxe d’habitation…
• Vous devez budgéter une provision pour maintenir en état votre logement à l’année et rester attractif.
• Vous devez conserver du temps personnel pour gérer les entrées, sorties, et la publication du bien sur les plateformes.

Pour rappel, izihome devient locataire des logements et propose sur 36 mois minimum un loyer garanti incluant :

– Les recherches illimitées de locataires (visites et états des lieux)

– Aucune vacance locative

– La garantie du paiement des loyers par notre société (pas de risque de défaut)

– La prise en charge des éventuelles dégradations

– La gestion des incidents dans le logement