La location vide a longtemps été le mode d’investissement préféré des Français car il était jugé plus simple à mettre en œuvre et aussi le moins couteux et contraignant à l’usage. Depuis plusieurs années on voit s’imposer un nouveau modèle lié à la location meublée avec la démocratisation du statut LMNP qui, s’il existe depuis 1949, ne semble réellement connu et appliqué sur le marché locatif que depuis ces dernières années.

Voici un comparatif des deux types de location, sur les principaux points qui caractérisent un investissement locatif.

Par définition la location vide est plus simple car il y a beaucoup moins de chose à prévoir (et donc d’investissements) pour la mise en location. En effet, qui dit pas de mobilier et pas d’électroménager dit aussi moins d’entretien pendant la vie courante du logement. A l’inverse il faudra meubler et équiper le logement dans le cadre d’une location meublée, ce qui demandera plus d’investissement (en argent et en temps) au démarrage de l’opération. Par ailleurs, ce mobilier et ces équipements demanderont plus d’entretien et donc de sollicitations par le locataire.

Dans un logement vide, ce sont les locataires qui font l’investissement du mobilier et, du coup, ils restent plus longtemps. Cette rotation plus faible implique une baisse du taux de vacance locative et également moins de frais d’agence à payer pour les recherches de locataires. La location meublée va impliquer des rotations plus fortes, et donc une hausse des charges associées.

Les loyers en location meublée sont en général 8 à 10% plus élevé. Et cela peut être plus important en cas de choix de mobilier ou de décoration plus luxueux. Mais surtout, il ne faut pas oublier que ce sont en général les logements de petite surface (moins de 40 m²) qui sont les plus rentables. Et il est beaucoup plus pertinent de louer ces logements en meublé à leur cible de locataires (étudiants et jeunes actifs) qu’en vide. La location vide sera plus adaptée sur des logements plus grands et moins centraux, donc moins rentables.

Dans un logement vide, ce sont les locataires qui font l’investissement du mobilier et, du coup, ils restent plus longtemps. Cette rotation plus faible implique une baisse du taux de vacance locative et également moins de frais d’agence à payer pour les recherches de locataires. La location meublée va impliquer des rotations plus fortes, et donc une hausse des charges associées.

Pour récupérer son logement afin de le vendre en location vide, il vous faudra respecter un préavis de 6 mois avant la date de renouvellement du contrat (soit tous les 3ans). L’opération est donc très longue. Alors qu’en location meublée, vous pouvez récupérer votre logement chaque année à date anniversaire du bail avec un délai de préavis de 3 mois. Ce qui est beaucoup plus flexible.

La fiscalité est le vrai point fort de la location meublée. En optant pour le régime LMNP, vous déduisez l’amortissement du logement des loyers, et parvenez en général à annuler complètement l’imposition sur les revenus. Il est nécessaire d’obtenir un SIRET et de se faire accompagner par un comptable, car la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Mais l’investissement est largement compensé par l’économie d’impôts associée pendant toute la durée d’amortissement du bien, soit environ 20 ans. Ce gain fiscal, justifie en général à lui seul de supporter des charges d’exploitation un peu plus importantes.

Les revenus issus de la location vide sont taxés à votre tranche marginale d’imposition (la plus haute). Que vous ayez opté pour l’abattement forfaitaire (30%) ou le régime réel, la note sera très salée… Il existe néanmoins une niche fiscale pour la rendre plus attractive : le déficit foncier. Lorsque les charges sont plus importantes que les revenus, elles génèrent un déficit. Ce dernier est reportable soit sur les revenus fonciers pendant 10 ans, soit sur les revenus du foyer pendant 6 ans. Cela trouve tout son sens si vous achetez un logement et y faites de gros travaux. Mais dans ce cas, on perd de l’intérêt de la location « sans soucis » et surtout vous retrouverez une fiscalité de nouveau très importante à un horizon de 6 ou 10 ans (VS 20 ans sur le LMNP). Vous pourrez toujours basculer en location meublée par la suite, mais dans ce cas précis l’administration fiscale vous imposera un délai de 3 ans pour « purger » votre déficit.

Ce raisonnement fonctionne pour le LMNP et peut trouver ses limites dans le régime du LMP (voir notre article sur le sujet). Par ailleurs, Il existe des cas particuliers qui excluent la location meublée comme les SCI à l’IR qui ne peuvent pas avoir d’activité commerciale. Mais il serait tout à fait possible de la transformer en SARL de famille par exemple.

La location meublée est réellement plébiscitée depuis quelques années et probablement à raison. En effet, le levier fiscal qui l’accompagne justifie totalement un investissement un peu plus important au départ. Cet engouement a de plus poussé les propriétaires à proposer des offres de meilleure qualité. On pourra même douter dans le futur de l’intérêt de louer un logement vide et d’acheter des meubles qui n’iront probablement pas de l’appartement d’après, et qu’il faudra en plus déménager…

Si en plus elle est couplée à une solution de gestion locative performante (comme celle d’izihome par exemple !) qui permet de gommer les aléas avec une rémunération claire et fixe, c’est probablement l’option la plus pertinente du moment.

Pour rappel, izihome devient locataire des logements et propose sur 36 mois minimum un loyer garanti incluant :

– Les recherches illimitées de locataires (visites et états des lieux)

– Aucune vacance locative

– La garantie du paiement des loyers par notre société (pas de risque de défaut)

– La prise en charge des éventuelles dégradations

– La gestion des incidents dans le logement